Договор аренды квартиры: ключевые аспекты и рекомендации

Основные понятия

Договор найма

Соглашение между собственником жилья и лицом, желающим использовать помещение для проживания.

Наймодатель

Физическое лицо, сдающее жилое помещение.

Наниматель

Физическое лицо, снимающее жилое помещение.

Аванс

Предварительная оплата, учитываемая при дальнейших расчетах.

Обеспечительный платеж

Страховая сумма, защищающая интересы наймодателя.

Законный заработок на недвижимости

Заключение официального договора позволяет легально получать доход от вашей недвижимости. Тип оформления документов зависит от статуса участников сделки - физические или юридические лица.

Преимущества договора аренды

Хотя оформление договора не требует значительных затрат, оно может предотвратить конфликты, которые потенциально могут привести к судебным разбирательствам. Попытка сэкономить на оформлении может обернуться проблемами с налоговыми органами и привести к неприятным штрафам.

Различия между договором найма и договором аренды

Когда обе стороны сделки - физические лица, заключается договор найма. Если хотя бы одна сторона - юридическое лицо, оформляется договор аренды. Предметом договора аренды может быть как жилая, так и коммерческая недвижимость.

Важность корректного названия документа

Обратите особое внимание на заголовок документа. Неправильное указание типа договора (найм вместо аренды или наоборот) может создать проблемы при возникновении спорных ситуаций.

Для собственников бесплатно
Сдать квартиру уже сегодня
Оставляя ваши контакты Вы соглашайтесь на обработку персональных данных и с политикой конфиденциальности сервиса.

Ключевые пункты договора аренды

В интернете можно найти множество шаблонов договоров аренды и найма. Однако будьте внимательны - некоторые из них могут упускать важные детали. Вот что обязательно должно быть указано в договоре:

  • 01
    Паспортные данные арендодателя и арендатора
  • 02
    Документы, подтверждающие право собственности
  • 03
    Полный адрес, кадастровый номер и площадь квартиры
  • 04
    ФИО всех лиц, которые будут проживать в квартире.
  • 05
    Наличие домашних животных или право на их содержание
  • 06
    Сроки аренды

    Обычно договор заключается на 11 месяцев с последующим продлением. Договор сроком менее года не требует регистрации в Росреестре, но имеет такую же юридическую силу .

  • 07
    Права и обязанности сторон

    Чем детальнее составлен договор, тем лучше вы защищены от непредвиденных обстоятельств.

Если возникает необходимость изменить договор:

Отправьте арендодателю электронное письмо с предложением внести изменения или дополнения.

По закону (статьи 452 и 453 ГК РФ) на ответ дается 30 дней, но можно оговорить более короткий срок, например, неделю.

При согласии второй стороны, изменения вносятся в виде дополнительного соглашения - отдельного документа, подписанного обеими сторонами.

В случае отказа арендодателя, арендатор может обратиться в суд.

Досрочное расторжение договора аренды

Важно тщательно прописать в договоре условия его досрочного прекращения. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию, по требованию собственника через суд или в одностороннем порядке, если это предусмотрено условиями. Согласно статье 687 Гражданского кодекса, арендатор имеет право расторгнуть договор без объяснения причин, предупредив собственника за 3 месяца. Эта же статья регулирует прекращение договора через суд, например, если жилье стало непригодным для проживания. Собственник может расторгнуть договор через суд только в случае нарушения его условий, например, при неуплате арендной платы.

Практический совет: Для возможности быстрого выхода из договора используйте формулировку "в одностороннем внесудебном порядке", но обязательно укажите конкретные случаи применения. Оптимально договориться о возможности съезда с предупреждением за 1 месяц, можно предусмотреть и более короткий срок для экстренных ситуаций.

Акт приема-передачи квартиры

К договору должен прилагаться акт приема-передачи. Ответственность арендатора и обязательство по оплате начинаются только после подписания этого акта. В акте обязательно должно быть указано:

  • Дата начала аренды
  • Полное описание квартиры (как в договоре аренды)
  • Состояние жилья, включая все замеченные нюансы
  • Опись имущества собственника в квартире
  • Перечень передаваемых ключей

Права и обязанности сторон в договоре аренды

Договор может включать любые правила взаимодействия между собственником и жильцом. Вот основные моменты, которые важно отразить для защиты обеих сторон:

Обязанности собственника:

  • 1. Предоставить свободное жилое помещение с имуществом в пользование
  • 2. Гарантировать, что квартира не сдана другим и не заложена
  • 3. Поддерживать квартиру и оборудование в исправном состоянии, оперативно производить ремонт за свой счет (если поломки не вызваны жильцами)
  • 4. Обеспечивать предоставление коммунальных услуг
  • 5. Имеет право посещать квартиру, предупредив жильца за время указанное в договоре.

Обязанности жильца:

  • 1. Использовать квартиру только для проживания, содержать помещение и имущество в надлежащем состоянии
  • 2. Своевременно сообщать собственнику о проблемах с квартирой
  • 3. Не производить ремонт или изменения без письменного разрешения собственника
  • 4. Своевременно вносить арендную плату в полном объеме

Опись имущества

Опись - это приложение к акту приема-передачи, защищающее интересы обеих сторон. Она пригодится при разрешении ситуаций, связанных с порчей или пропажей вещей.

Собственник и жилец составляют опись вместе, отражая всю технику и вещи хозяина, остающиеся в квартире, с указанием их состояния и важных деталей. Чем подробнее описаны предметы, тем меньше проблем может возникнуть при выселении.

Опись составляется в виде подробного списка как приложение к договору, с указанием имен и паспортных данных участников.

Вопросы и ответы

Дополнительное соглашение нужно для оформления изменений или дополнений к договору. Например, в договоре сразу не было прописано, когда и насколько можно повышать плату за квартиру — тогда это фиксируется в виде допсоглашения.

Все документы могут быть подписаны когда вам удобно. Но взаимные обязательства у собственника и жильца начинаются с даты, указанной в документах.

Сдать в наём можно только жилое помещение. В нашем случае — квартиру. Но в Домас Аренде — не только квартиры. Ещё есть апартаменты и для них нужен договор аренды.

Договор аренды на 11 месяцев не нужно регистрировать в Росреестре. Когда срок закончится, он автоматически продлится ещё на 11 месяцев, если собственник или жилец не решат его расторгнуть. При этом срок аренды в договоре не влияет на обязанность платить налоги. По закону это нужно делать, даже если вы сдадите квартиру на 1 месяц и получите за это арендную плату.

Да, жилец может пригласить своих родственников для совместного проживания. Но на это он должен обязательно получить согласие владельца квартиры. Без согласия — никак.

Вы вправе расторгнуть договор в любой момент, предупредив за 30 дней. Договор продлевается автоматически, если ни одна из сторон не выразила желание его прекратить.

Если неплательщик сам не желает расторгнуть договор аренды и выселиться из квартиры, выселить его можно только через суд. По закону у вас есть право расторгнуть договор досрочно — если жилец больше двух раз не внёс арендную плату вовремя. То есть — не внёс совсем или задержал оплату на любое количество дней. Это прописано в статье 617 Гражданского кодекса.

Повысить стоимость без согласия жильца — нельзя, пока не истёк срок договора. Если, например, вы решите повысить стоимость после первого месяца проживания жильца и он согласится на это — придётся заключить новый договор аренды или подписать дополнительное соглашение. А если жилец не согласится — придётся расторгнуть договор аренды и искать новых жильцов на новых условиях. Расторгнуть договор аренды можно с предупреждением за 30 календарных дней.

Нет. Индивидуальный предприниматель, который получает доход от сдачи квартиры в аренду, не обязан выдавать чеки арендаторам. Об этом говорится в абзаце 17 пункте 2 статьи 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ (ред. от 26.07.2019) «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации»

Деньги на карту собственника поступают без назначения платежа. Без разницы, какая это карта: физлица или предпринимателя.

После подписания и оплаты.